KARPUZDERE MEVKİ ADA:290,"88,90,93,94,100,104,105" AİT PARSELLERİN İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ

1-PLANLAMA ALANININ TANIMI

Planlama alanı; Yalova İli, Çınarcık İlçesi, G22D12B2A- G22D12B2D Pafta, 290 Ada 88, 90, 93, 94, 100, 104, 105 numaralı parselleri kapsamaktadır. Planlama alanını büyüklüğü toplam 19.623 m² (1,9 hektar) alana sahiptir. İmar planı değişikliği önerilen alan KUZEY/GÜNEY  Y: 423075.833 / 423123.053 ve BATI/ DOĞU X : 4501488.024 / 4501562.716 koordinatları arasında yer almaktadır. 

2-PLANLAMA ALANINI KONUMU VE MEVCUT DURUMU

Planlama alanı;Çınarcık ilçe merkezinin yaklaşık 2.2km. batısında bulunmaktadır.  Planlama alanı Çınarcık İskele Meydanı'ndanVali Akı Caddesi üzerinden yaklaşık 2,2 km.batı istikametinde ilerledikten sonra yolun sol tarafında Üç Reisler sokağa sapılır ve yaklaşık 70 m. ilerledikten sonra sol tarafta konumludur. Planlama alanının çevresinde; Ayrık Nizam yapılaşma koşullu, 4-5katlı konut alanları bulunmaktadır. Planlama alanı üzerinde herhangi bir yapı yer almamaktadır.

3-MEVCUT PLANLAMA DURUMU VE JEOLOJİK DURUM

Planlama alanı; 1/ 5000 Ölçekli Çınarcık Nazım İmar Planında "Resmi Kurum Alanı+ Ağaçlandırılacak Alan+Konut Alanı"olarak planlıdır.

Planlama alanı; 1/ 1000 Ölçekli Çınarcık Revizyon İmar Planında  "Resmi Kurum Alanı+ Ağaçlandırılacak Alan+Konut Alanı+ Yol ve Otopark" olarak planlıdır.

Jeolojik Durum:

Planlama alanı;  1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında;  29.04.2019 yılında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onanan Çınarcık Belediyesi'ne Ait Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu gereği ÖA-2.1.A (Önlem Şartlı Alan 2.1.a ) 'da kalmaktadır ve " Resmi Kurum Alanı+Ağaçlandırılacak Alan+Konut Alanı " olarak planlıdır.

4-PLAN DEĞİŞİKLİĞİNİN AMACI VE PLANLAMA KARARLARI

Mevcut Kullanım: Mevcutta plan değişikliğine konu 290 Ada 88, 90, 93, 94, 100, 104, 105 numaralı parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

İmar Plan Değişikliğinin Gerekçesi: Planlamaya konu parsellerden 93, 94, 100 ve 105 numaralı parseller daha önce 2B vasfında olup hazine mülkiyetindeyken, özel şahıslara satılmış taşınmazlardır. Hazineden şahıslara yapılan bu satış işlemi sürecinde ve öncesinde planlama alanındaki bu parseller meri planda "Resmi Kurum Alanı, Ağaçlandırılacak Alan, Yol-kaldırım ve Otopark Alanı ve çok az miktarda Konut Alanı" fonksiyonlarına sahiplerdi. Hazineden şahıslara satış sonrası yeni maliklerin tamamının talebi doğrultusunda ve beraberinde alınan kamu kurum kuruluş görüşleri ve teknik rapor doğrultusunda bu imar planı değişikliği hazırlanmıştır.

Planlama Kararları:

- Yapılan imar planı değişikliği ile meri planda 6.513,72 m² büyüklüğündeki Resmi Kurum Alanı azaltılmış ve 10.374,79 m² büyüklüğündeki Ağaçlandırılacak Alan kaldırılmıştır. Bu alan: 8.703,50 m² büyüklüğünde TAKS/KAKS: 0,40/1,60 ve 4 kat Konut Alanı, 2.477,80 m² büyüklüğünde Emsal: 1,60 ve Yükseklik En Çok: 17,50 m. TicaretAlanı, 3.303,52 m² büyüklüğünde Park Alanı ve 147,81 m² büyüklüğünde Resmi Kurum Alanı olarak yeniden düzenlenmiştir.

- Meri planda Resmi Kurum Alanının batısında sadece bu alana ulaşabilmek amaçlı 10 m. genişliğinde bir taşıt yolu planlıdır. Öneri planda bu alan konut alanına çevrildiğinden dolayı taşıt yolu 7 m. genişliğindeki bir yaya ve servis yoluna çevrilmiştir. Ayrıca meri plandaki taşıt yolunun fonksiyon ve genişliği anlamında herhangi bir devamlılığı da yoktur.

- Meri plandaki ağaçlandırılacak alan yıllar önce gözle gözlemle jeolojik açıdan Uygun Olmayan Alan olarak belirtilmiş ve bu bağlamda ağaçlandırılacak alan olarak plana işlenmiştir. Fakat 29.04.2019 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylı Jeolojik ve Jeoteknik Raporda bu alan Uygun Olmayan Alandan çıkartılarak Önlem Şartlı Alan 2.1.A olarak belirlenmiştir. Bu bağlamda ağaçlandırılacak alan fonksiyonunun planda var olma gerekçesi ortadan kalkmıştır.

- Öneri planda 8.545,75 m² artan konut alanı Ayrık Nizam KAKS: 1.6 yapılaşma koşulu ile toplam 13.673,20 m² kapalı inşaat alanı getirmekte ve bu alanda kişi başı 50 m² kapalı alan yaklaşımından 273,46 kişilik ek bir nüfus yaratmaktadır. Mekansal Planlar Yönetmeliğinin ilgili asgari donatı alan büyüklükleri tablosundaki kişi başı donatı alanlarının toplamı 20.25 m² olarak belirtilmiştir. Böylelikle 273,46 kişilik ek nüfus yaklaşık 5537,64 m² donatı alanı ihtiyacını doğurmuştur.

- Öneri planla gelen 273,46 kişilik ek nüfus için kanun ve yönetmeliklere göre kişi başı en az 10 m² yeşil alan gereksiniminden dolayı 2734,6 m² park alanı oluşturma zorunluluğu doğmuştur. Öneri plandaki park alanı 3.303,52 m² olduğundan dolayı asgari donatı alanı ve yeşil alan gerekliliği öneri planda sağlanmıştır. Hazırlanan öneri planda Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) 0.40'tır.

- Aynı zamanda mevcut üst ölçekli plan olan 1/50.000 Ölçekli Çevre Düzeni İmar Planı'nda konut alanlarının yoğunlukları belirtilmemiştir. Bu plan onandıktan sonra da Çınarcık İlçesinin herhangi bir ölçekte imar planı hazırlanmamıştır. Dolayısıyla Çınarcık İlçesine ait her türlü arazi kullanım kararının şekillenmesi şimdiye kadar daha önceden onanlı 1/25.000 Ölçekli Çevre Düzeni İmar Planı'nda belirtilen hükümlere göre oluşmuştur. Bu planda da plan değişikliğine konu planlama alanı Orta Yoğunluklu Kentsel Yerleşik Alan'da kalmaktadır. İlgili planın plan notu ve raporunda brüt hektara düşen nüfus yoğunluğu 100-150 kişi/ha olarak belirtilmiştir. Planlama alanının toplam büyüklüğü 1,9 ha.'dır. Fakat alanın tamamı konut kullanımında değildir. Yaklaşık 0,25 ha büyüklüğünde ticaret alanı ve 147,81 m²'lik resmi kurum alanı bulunmaktadır. Yani konut alanını içeren alan 1,65 ha.dır. 100 kişi/ha. nüfus yoğunluğundan bu alanda yapılan plan değişikliği sonucunda yaklaşık 165 kişilik ek bir nüfus oluşmaktadır. Mekansal Planlar Yönetmeliğinin ilgili asgari donatı alan büyüklükleri tablosundaki kişi başı donatı alanlarının toplamı 20.25 m² olarak belirtilmiştir. Böylelikle 165 kişilik ek nüfus yaklaşık 3.341,25 m² toplam donatı alanı ihtiyacını doğurmuştur. Öneri plandaki park alanı 3.303,52 m²  ve resmi kurum alanı  147,81 m² olduğundan dolayı ( toplam= 3451,33 m² ) ; bu hesaplamanın öncelikli kabulu doğrultusunda hazırlanan plan değişikliğinde asgari donatı alanı ve yeşil alan gerekliliği öneri planda sağlanmıştır.

TEKNİK ALTYAPI ETKİ DEĞERLENDİRME RAPORU
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği Madde 26-7'de " Yoğunluk artıran veya kentsel ulaşım sistemini etkileyen imar planı değişikliklerinde kentsel teknik altyapıya yönelik etkilerin belirlenmesi ve gerekli önlemlerin alınması amacıyla ayrıca kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporu, analizi hazırlanır veya hazırlatılır." denmektedir.

Yapılan imar planı değişikliği ile mevcut plandaki Resmi Kurum Alanı ve Ağaçlandırılacak Alan kaldırılmış, Ayrık Nizam TAKS/KAKS: 0,40/1,60 Konut Alanı ve Emsal: 1,60 ve Yükseklik en çok: 17,50 m Ticaret Alanı olarak yeniden düzenlenmiştir. Mevcut İmar Planında, planlama alanının çevresinde; Ayrık Nizam yapılaşma koşullu, 4-5 katlı konut alanları bulunmaktadır.

Plan değişikliğinde konu resmi kurum alanın, konut alanı ve ticaret alanına dönüştürülmesi ile bölgede ulaşımı olumsuz yönde etkileyecek bir gelişme olmayacaktır. Planlama alanına ulaşım günün her saatinde sürekli olarak toplu taşımaaraçlarıyla da rahatlıkla sağlanabildiğinden dolayı; herhangi bir ticari kullanımda caddedeki trafiği olumsuz yönde etkileyebilecek bir araç sirkülasyonu oluşmayacağı düşünülmektedir. Yukarıda belirtilen öngörülerden dolayı önerilen plan değişikliğinin " Kentsel Ulaşım Sistemini Etkileme" başlıkları ile alakalı herhangi eksiklik veya sorun oluşturmayacağı düşünülmektedir.

Plan Değişikliği Önerisi imar planı nitelik ve kriterlerine uygun olup, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre Plan Değişikliği, “Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, teknik ve sosyal donatı dengesini bozmayacak nitelikte, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanan, kamu yararının zorunlu kılması halinde yapılan düzenlemeler“ olarak açıklanmakta olup mevcut plan değişikliğinde esas olarak alınmıştır.

PLAN NOTLARI

1-PLAN DEĞİŞİKLİĞİ ÇINARCIK İLÇESİ, KARPUZDERE MAHALLESİ 290 ADA 88,90,93,94,100,104,105 NUMARALI PARSELLERİ KAPSAMAKTADIR.

2-YOL, PARK VB. ALANLARIN KAMUYA TERKİ YAPILMADAN YAPI İNŞA İZNİ VERİLEMEZ.

3- PLAN NOTLARINDA BELİRTİLMEYEN HUSUSLARDA 3194 SAYILI İMAR KANUNU VE ÇINARCIK MERİ İMAR PLANI HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR.

4-29.04.2019 TARİHİNDE ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI TARAFINDAN ONANAN JEOLOJİK VE JEOTEKNİK ETÜT RAPORUNDA BELİRTİLEN HUSUSLARA UYULACAKTIR.

26.04.2021 11:30